El mercado inmobiliario en Panamá: ¿Hacia dónde vamos?
- Arq. Gabriel Solano Lázaro
- 16 may
- 7 min de lectura
Un resumen del conversatorio organizado por ACOBIR y APEDE sobre las tendencias, retos y oportunidades del sector en 2025 y 2026.
Panamá tiene todo lo que necesita para seguir creciendo en el sector inmobiliario. Posición geográfica, dólar, infraestructura financiera, canal, conectividad aérea. Pero también tiene problemas estructurales que no se resuelven solos: poder adquisitivo golpeado, falta de cultura de ahorro, leyes que no responden a la realidad del comprador y una marca país que todavía no pesa lo que debería en el exterior.
Eso fue, en síntesis, lo que se debatió en el conversatorio organizado recientemente por ACOBIR y APEDE, donde corredores, desarrolladores y líderes gremiales analizaron el estado actual del sector y sus perspectivas para los próximos años.
El panorama general: crecimiento, pero con matices
La economía panameña creció alrededor del 4% en 2025, impulsada principalmente por turismo y el hub aéreo. Para 2026, las proyecciones son conservadoras: alrededor del 4.3%, dependiendo de cómo evolucione el contexto global, incluyendo las tensiones arancelarias que han generado incertidumbre en los mercados internacionales.
En lo inmobiliario, el total de transacciones registró una caída del 10% en comparación con períodos anteriores. Pero ese número no es uniforme: hay sectores que cayeron, otros que se mantuvieron y algunos que crecieron de forma significativa.
Las galeras y bodegas logísticas se destacan como el segmento más dinámico, con un aumento del 60% en la demanda. Los locales comerciales bajaron un 5%. Las oficinas continúan su tendencia a la baja. El mercado residencial de alta gama sigue siendo el más activo, impulsado en parte por compradores extranjeros que pagan al contado (el 22% de las transacciones en ese segmento son de contado).
El precio promedio por metro cuadrado en el mercado primario ronda los $3,000, mientras que el secundario (reventa) se mueve alrededor de los $2,400.
El segmento industrial y logístico: la gran oportunidad
La ocupación de bodegas en Panamá está rozando el 90%, y en algunas zonas francas supera el 95%. Ese número habla por sí solo.
¿Por qué? Varios factores convergen. El primero es estructural: Panamá tiene el Canal, tiene puertos en ambos océanos, tiene una zona libre de Colón que, aunque golpeada en su momento, está recuperando relevancia. El segundo es coyuntural: el conflicto arancelario global está llevando a muchas empresas a buscar puntos de distribución más cercanos a sus mercados principales o bajo regímenes fiscales más favorables.
Con la reciente adhesión de Panamá al Mercosur, se abre además una ventana para empresas brasileñas y del Cono Sur que antes no consideraban el país como plataforma de exportación. Las tarifas diferenciales que Panamá puede ofrecer frente a otros orígenes hacen que la ecuación logística empiece a cerrar.
El reto en este segmento es la energía. El costo eléctrico en Panamá es alto, y para parques logísticos modernos eso es una variable crítica. Las soluciones con paneles solares y energías renovables ya no son opcionales: son parte del diseño desde el inicio.
Turismo e inmobiliario: una relación que apenas despega
El turismo está creciendo. Los flujos de visitantes han aumentado, impulsados en parte por cancelaciones en otras regiones del mundo que redirigen viajeros hacia América Latina. Y cuando los turistas llegan a Panamá, una proporción creciente pregunta por inversiones inmobiliarias.
Pero hay un problema de inventario en el segmento turístico. Fuera de algunos desarrollos nuevos y proyectos en el área Caribe o en San Carlos, la oferta de propiedades con vocación turística es limitada. Los proyectos que existían se desarrollaron entre 2017 y 2018, y gran parte de ese inventario sigue en el mercado.
La demanda es real. Personas que no quieren estar en ciudades, que buscan playas, que quieren combinar una inversión con un estilo de vida diferente. El desafío para el sector es generar más oferta de calidad, con operación turística integrada que cumpla con la normativa vigente.
Un punto que vale la pena recordar: en Panamá, los alquileres de corto plazo están regulados. La ley exige un mínimo de 45 días por arrendamiento para proteger la inversión hotelera. Hay un marco legal para proyectos turísticos que permite rentabilizar la propiedad con un operador, pero con condiciones claras: todas las unidades del proyecto deben acogerse al programa, y el propietario solo puede usar la propiedad 90 días al año.
El mercado residencial: tres realidades muy distintas
El mercado residencial en Panamá no es uno solo. Son al menos tres mercados que funcionan con lógicas diferentes.
Alta gama (propiedades de $300,000 en adelante): Es el segmento más activo y el que mejor se ha comportado. La demanda viene tanto del mercado local como del extranjero, especialmente de personas que buscan la visa de inversionista calificado. Este programa ofrece residencia permanente a quienes traigan al menos $300,000 de fondos nuevos al país para comprar una propiedad. El proceso toma entre 45 y 60 días, y después de 5 años la persona puede aplicar para la ciudadanía panameña, que incluye un pasaporte con acceso sin visa a más de 100 países. Ese es el verdadero atractivo para muchos compradores internacionales.
Segmento medio ($150,000 a $250,000): Aquí la historia es más complicada. El mercado local está activo en este rango, pero el poder adquisitivo está golpeado. De cada 10 panameños que intentan calificar para una hipoteca, 7 no lo logran. Las causas son múltiples: endeudamiento previo (tarjetas, préstamos de vehículos, microcréditos), ausencia de ahorro inicial para el pronto, inestabilidad laboral relacionada con la mina y otros factores económicos. El banco no aprueba el crédito, o lo aprueba inicialmente pero a mitad del proceso la situación del comprador cambia.
Segmento preferencial y de interés social (hasta $120,000): Es el más afectado. La expiración del bono solidario en 2024 y la reforma a la ley de interés preferencial dejaron un vacío que la nueva normativa no ha logrado llenar. La crítica que se escuchó en el conversatorio es que la reforma favoreció la operatividad de los bancos, pero no resolvió las necesidades reales del comprador. Las promotoras en este segmento están vendiendo la mitad o menos de lo que vendían en 2022 y 2023.
El problema que nadie quiere nombrar: la cultura financiera
Uno de los panelistas lo dijo sin rodeos: "Un país donde la gente pone como prioridad tener carro, televisión de 100 pulgadas y equipo de sonido, estamos en problemas."
No es un juicio moral. Es una realidad que tiene consecuencias directas en el mercado inmobiliario. El panameño promedio no tiene cultura de ahorro. No tiene el pronto inicial para la vivienda. Y cuando se embarca en una separación, a veces lo hace en un momento en que todavía califica para la hipoteca, pero durante el proceso de construcción (que puede durar 2 o 3 años) acumula nuevas deudas que terminan impidiéndole cerrar.
La solución no es solo financiera. Es educativa. Y eso es trabajo de largo plazo.
La inversión extranjera: más oportunidad que amenaza
Panamá siempre ha sido un país que rebota. Cuando hay crisis en Venezuela, en Colombia, en Argentina, los capitales buscan estabilidad y llegan acá. Cuando hay conflictos en el Medio Oriente, los turistas redirigen sus viajes y parte de ellos termina invirtiendo.
Hoy hay nuevos flujos que se están activando. Inversionistas chinos y árabes que buscan planes B (pasaporte alternativo, residencia en otro país, activos fuera de su jurisdicción). Empresas europeas y norteamericanas que buscan plataformas logísticas. Compradores latinoamericanos de clase media alta que quieren activos en dólar fuera de sus países.
La advertencia que se hizo en el conversatorio fue clara: hay que manejar ese flujo con ética y profesionalismo. Ya están llegando intermediarios que quieren comprar propiedades en $120,000 para venderlas como si valiesen $300,000 a compradores extranjeros desinformados. Ese negocio destruye reputación y daña al sector a largo plazo.
Lo que hace falta para crecer de verdad
Del conversatorio emergieron al menos cuatro ideas que se repitieron en distintas voces:
Continuidad en las políticas públicas. Los proyectos de infraestructura que funcionan en Panamá (el metro, el canal, algunos corredores) funcionan porque hubo continuidad entre gobiernos. Cada ministro quiere cortar su cinta, pero los proyectos que transforman el país son los que sobreviven más de un período.
Marca país. Perú lo hizo. Costa Rica lo hace con mucho menos que Panamá. La última campaña que realmente puso a Panamá en el mapa a nivel mundial fue hace décadas. Sin una estrategia de posicionamiento seria y sostenida, el país seguirá siendo un desconocido para inversionistas y turistas potenciales que podrían estar llegando.
Infraestructura de movilidad. La línea 3 del metro, los corredores hacia el interior, los accesos al área revertida. La ciudad está creciendo hacia el oeste, y la conectividad va a determinar en buena medida qué zonas se valorizan y cuáles se quedan rezagadas.
Una ley preferencial que funcione. El segmento de vivienda social y preferencial mueve toda una cadena: obreros, arquitectos, abogados, proveedores, impuestos. Cuando ese segmento se frena, el impacto se siente en toda la economía. La reforma del 2024 no resolvió el problema. Hay que volver a la mesa.
Un sector bien organizado, pero con trabajo por hacer
Algo que se destacó en la conversación: Panamá tiene una institucionalidad gremial que muchos países de la región envidian. ACOBIR, APEDE, la CAPAC, el sistema de licencias para corredores. Son estructuras que existen hace más de 20 años y que tienen peso específico para participar en las discusiones de política pública.
El desafío no es la organización. Es la conciencia colectiva. Entender que Panamá tiene todo para ser un destino de inversión de primer nivel en la región, pero que eso no ocurre solo. Requiere que cada actor del sector —corredores, desarrolladores, gobierno, gremios, educadores— haga su parte.
Panamá siempre flota. La pregunta es cuánto más rápido podría crecer si remara junto.
Sobre el autor
Soy Gabriel Solano, empresario, fundador de Grupo Ideas Panamá y The Inside Company, y host de The Inside Sessions & de Café y Diseño para Mentes Creativas.
Llevo más de una década construyendo negocios, aprendiendo en el camino y documentando cada lección. Este podcast nace de esa experiencia — para que tú puedas recorrer tu propio camino con más claridad y menos desgaste.
Para consultas o conversaciones: hola@gabrielsolano.com
The Inside Sessions · Todo empieza desde adentro.
🎙️ Escucha The Inside Sessions: Spotify
☕ Escucha Café & Diseño: Spotify
Comentarios